Créer sa SCI : les étapes à valider

Bienvenue dans le monde fascinant de la Société Civile Immobilière (SCI). Si vous vous demandez ce qu'est réellement une SCI et comment constituer sa propre SCI, vous êtes au bon endroit.

Dans cet article, nous explorerons de manière détaillée le choix des associés, la rédaction des statuts, ainsi que les formalités à engager pour obtenir une structure juridique unique et puissante pour votre gestion immobilière. Préparez-vous à plonger dans les méandres de la SCI et à découvrir comment elle peut être une alliée précieuse dans vos projets immobiliers.

Besoin d’un rappel sur la définition de la Société Civile Immobilière (SCI), relisez notre excellent article : « SCI à l’IR : pourquoi créer une société civile immobilière »

1.    Le choix des associés

     a.    Valeurs et objectifs

Ne laissez pas la place à l’interprétation et soyez le plus clair possible dès l’origine du projet :

-  Chaque associé détient des parts de la SCI. Ce sont ces parts qui déterminent son droit aux dividendes.

-  Chaque associé est légitimement engagé à hauteur de sa participation, c’est néanmoins ce qui est attendu. Cependant en cas de défaut de l’un des associés, les autres sont alors solidaires. Donc en cas de besoin de trésorerie, chaque associé devra mettre la main à la poche ou générer un conflit.

-  L’impact fiscal est également à prendre en compte. Chaque associé doit impacter son imposition personnelle en fonction de son pourcentage de détention (exception en cas de démembrement des parts).

     b.    Responsabilité et engagements

Vos parts représentent votre engagement et vos droits dans la société mais également votre responsabilité. Que vous soyez gérant ou associé votre responsabilité pourra être engagée et elle le sera de manière illimitée.

     c.     Pour le pire mais surtout pour le meilleur

Oui les risquent existent, mais si c’était simple tout le monde le ferait. Afin d’éviter de compliquer la situation, envisagez l’avenir avec ou sans vos associés :

-  Pas le même âge ? Comment envisager la donation ou la vente des parts ?

-  Pas la même CSP et donc pas les même revenus ? Prévoyez la création de provisions financières afin d’assurer des situations complexes (perte de locataire, de loyer, travaux à réaliser, charge de copropriété…). Une petite réserve de trésorerie sur le compte peut éviter quelques désordres.

-  Vous souhaitez vendre, mais pas vos associés ? Avez-vous prévu le rachat des parts entre associés dans vos statuts ?

2.    La rédaction des statuts : fondation de votre SCI

     a.    Les impératifs

-  Votre société civile a une spécificité immobilière. Cette informations est à mentionner précisément. Pour ceux qui ne le savent pas la Société Civile (SC) est également une forme courante de société dont l’objet est plus vaste.

-  Vos règles de fonctionnement interne peuvent être précisées. La force de la SCI est d’avoir des statuts pouvant inclure les dispositions sur la prise de décision, la gestion des conflits… le tout afin d’assurer une gouvernance transparente et équitable.

-  La transmission des parts est un point primordial à structurer : modalité de transmission des parts sociales, gestion en cas de décès d’un associé, structuration en cas de démembrement de la propriété des parts …

     b.    Les points de vigilance

Anticiper les évolutions de votre SCI en incluant une procédure clair pour la modification des statuts. Que ce soit pour ajuster les activités, la structure ou d’autres aspects, une procédure transparente évite les complications juridiques.

     c.     Les pièges à contourner

-  Au niveau juridique, l’ambiguïté est toujours source d’interprétation. Vous vous retrouverez alors avec autant d’interprétations que d’associés. Afin d’éviter les litiges, privilégiez la clarté et la précision pour une sécurité juridique maximale.

3.    Les formalités d’enregistrement

L’administration centralise l’ensemble des procédures de gestion au sein du « guichet unique » administré par l’INPI.

     a.    Dépôt du capital

Comme pour toute société, les statuts ont mentionnés le montant du capital de la société. Cette somme doit être déposée à la banque qui ouvrira pour l’occasion un compte temporaire. Ce compte transitoire permettra à la banque de vous délivrer une attestation de dépôt de capital indispensable pour la création.

Une fois le KBis validé, il faudra le transmettre à votre banque qui finalisera la création du compte bancaire définitif au nom de la SCI.

     b.    Journal d’annonce légale

Avec cette attestation de dépôt de capital vous pourrez réaliser la publication de l’avis de constitution auprès d’un journal d’annonces légales. La démarche se réalise facilement en ligne auprès de n’importe quel journal officiel. Cette annonce comportera les informations de nom, de sigle, le siège social, l’objet, la durée, le capital …

Une fois l’annonce validée, si le journal ne vous l’a pas transmis automatiquement, n’hésitez pas à demander l’attestation de publication. Elle vous sera indispensable pour la déclaration de création de personne morale.

     c.     Déclaration de création d’une personne morale (M0)

Il s’agit ici du CERFA 13959*07. Attention à la saisie des informations à compléter sur ce document. En cas d’erreur ou d’oubli lors de la transmission, la procédure sera suspendue jusqu’à correction. Cette correction sera alors facturée et nécessitera un délai complémentaire pour validation.

Une fois ce document transmis il ne sera plus modifiable en l’état. Pour réaliser une correction il faudra alors faire une démarche de correction comprenant une nouvelle publication et une nouvelle facturation.

     d.    Déclaration relative aux bénéficiaires effectifs d’une société (M’BE)

Pour terminer, ce CERFA 16062*01. Il doit être réalisé afin d’informer sur les associés détenant directement ou indirectement au moins 25% du capital.

Attention, en cas de modification du pourcentage de détention des parts, ce document sera à mettre à jour et à transmettre.

CONCLUSION :

La création d’une SCI doit rester une démarche réfléchie. Elle doit engager de la réflexion sur les engagements et les risques de chacun mais également faire prendre conscience des incidences de ces décisions.

Votre vision de la structuration d’une SCI est dorénavant plus aboutie. Vous l’aurez compris, il est fortement conseillé de s’adresser à des experts pour structurer au mieux sa SCI, minimiser ses risques tout en optimisant sa fiscalité et son patrimoine.

Pour approfondir vos connaissances sur la gestion avancée des SCI soumises à l'IR, explorez nos autres articles sur le blog iN-SCi. 

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