Démystifier les Disparités entre le Résultat Comptable et la Trésorerie en SCI.

Résultat et trésorerie, 2 mots qui semblent aller de pair cependant lorsqu'on parle gestion, comptabilité, fiscalité, ces notions font références à des chiffres très éloignés.

Voyons concrètement d'où viennent ces écarts au sein d'une SCI à l'IR.

Décryptage des Disparités entre Résultat Comptable et Trésorerie en SCI.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour l'investissement immobilier en raison de ses avantages fiscaux et de son mode de gestion flexible. Cependant, un mystère persiste souvent dans l'esprit des investisseurs novices : pourquoi le résultat comptable d'une SCI, soumis à l'impôt sur le revenu, ne concorde-t-il pas avec la trésorerie disponible en banque ? Dans cet article, nous plongerons dans cet énigmatique phénomène pour éclairer les raisons sous-jacentes et les implications pour les investisseurs.

I - Les Divers Résultats Possibles en SCI

Avant de déchiffrer les raisons de la divergence entre le résultat comptable et la trésorerie, il est essentiel de comprendre les différents types de résultats qu'une SCI peut générer. Ces résultats sont le fruit des opérations et des charges encourues au cours de l'exercice comptable.

1. Résultat Comptable :

Le résultat comptable est le solde entre les produits (loyers perçus, plus-values éventuelles) et les charges (emprunts, taxes, entretien, etc.) enregistrées dans les comptes de la SCI. C'est un indicateur clé de la santé financière de la société.

2. Résultat Fiscal Déclaré :

Le résultat fiscal déclaré est le montant sur lequel la SCI va être imposée. Il peut différer du résultat comptable en raison des règles fiscales spécifiques, des amortissements déductibles et d'autres ajustements fiscaux. Il est à noter que dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, les amortissements ne sont pas pris en compte dans le cadre de la détermination du résultat fiscal.

3. Trésorerie Disponible en Banque :

La trésorerie disponible est le montant réel d'argent que la SCI a en banque à un moment donné. Cela inclut les encaissements et les décaissements effectifs. Elle correspond aux flux de trésorerie présents dans les relevés bancaires du compte de la SCI.

II - Expliquer les Disparités Entre Résultat Comptable et Trésorerie

Maintenant que nous avons saisi les concepts de base, explorons les raisons pour lesquelles le résultat comptable et la trésorerie disponible peuvent différer dans une SCI.

1.    Incidences Comptables et Fiscales :

Un certain nombre de règles ne permettent pas de déduire intégralement les dépenses. 

     a.    La plus courante est celle liée au remboursement d’un emprunt. L’emprunt est composé du capital, des intérêts et parfois de l’assurance, mais la partie capital n’est pas déductible du résultat. Seuls les intérêts et l’assurance sont des charges déductibles admises. Or, la SCI règle chaque son remboursement d’échéance, intégrant la partie capital. On constatera donc ici un premier décalage. Il conduira, au bout d’environ 10 ans, au fait que la SCI se retrouve bénéficiaire et donc avec un résultat imposable à l’impôt sur le revenu, alors que la trésorerie restera faible.

     b.    D’autres règles plus spécifiques existent et nécessitent une attention particulière. Dans le cadre de la réalisation de travaux, le niveau et le montant des travaux est à comparer à celui du bien valorisé. Dans le cadre de travaux de rénovation, soyez attentif au montant global des travaux. En effet, si cette somme dépasse la moitié de la valeur du bien au jour de vos travaux, le montant des travaux ne seront pas déductibles. Par contre, conservez bien vos factures, car votre bien sera à réévaluer du montant des travaux effectués lors de sa vente ou dans le cas d’une cession de parts. Il y a donc ici la création d’un nouvel écart entre les dépenses et le résultat à déclarer.

     c.     Attention aux fausses rumeurs et aux idées reçues. Dans une SCI à l’IR, il faut faire la part des choses entre comptabilité, fiscalité et trésorerie. Cela concerne toutes les SCI. La comptabilité permet de définir le résultat de l’activité. La fiscalité permet de déclarer ses revenus aux impôts. La trésorerie correspond aux besoins quotidiens pour assumer l’activité de la SCI. Il est toujours possible de suivre les amortissements d’un bien, d’un point de vu comptable. Cependant, à l’impôt sur le revenu, les amortissements ne seront pas à prendre en compte d'un point de vu fiscal. C’est ici, une nouvelle raison de constater un décalage avec la trésorerie.

2. Échéanciers de Paiement :

Pour calculer son résultat comptable et fiscal, la SCI à l’IR tiendra compte uniquement des montants réglés, c'est ce qu'on appelle une comptabilité de trésorerie. Pour les dépenses bénéficiant d’un étalement, ce n’est pas la date de la facture qu’il faudra retenir, mais la date des paiements. Ceux-ci pourront ainsi s’étalier dans le temps, même si la prestation a déjà été réalisée.

3. Comptabilisation des Loyers :

On retrouve ici le même principe de constatation des flux bancaires. On ne tiendra donc pas compte de la facture mais du règlement. Il ne sera donc pas rare de voir des années constater 11 ou 13 mois de loyer. Pour simplifier sa gestion, ne tenez compte que des encaissements, cela permettra de raccrocher Comptabilité et Trésorerie plus facilement.

III - Incidences sur les Comptes Courants d'Associés

1. Distorsion des Soldes :

Les différences entre le résultat comptable et la trésorerie peuvent perturber les comptes courants des associés, qui enregistrent les mouvements financiers entre les associés et la SCI. Ces divergences peuvent nécessiter des ajustements ultérieurs pour éviter des confusions et des déséquilibres. Plus concrètement, lorsque la trésorerie disponible sur le compte bancaire de la SCI n’est pas suffisante, c’est aux associés de combler, sur leurs fonds propres, les sommes nécessaires. Ces sommes représentent « un apport en compte courant d’associé ». Cela signifie que un ou plusieurs associés apportent de la trésorerie. Il est primordial que ces montants soient notés et conservés tout au long de la ve de la SCI, car ils représentent des sommes dues par la SCI à ses associés. Ces montants seront récupérés par les associés et donc non soumis à aucun impôt.

2. Planification Financière :

La gestion des différences entre les résultats comptables et la trésorerie est cruciale pour une planification financière solide. Les investisseurs doivent anticiper les périodes où les disparités sont plus marquées pour éviter des contraintes financières. Dans le cas d’un investissement, il est important de valider au préalable à l’investissement les besoins de trésorerie attendus par les associés. Ce cas se rencontre spécifiquement lorsque le loyer ne permet pas de couvrir les dépenses courantes.

Équilibrer la Compréhension des Résultats et de la Trésorerie en SCI

En somme, la différence entre le résultat comptable et la trésorerie disponible en banque au sein d'une Société Civile Immobilière peut sembler déconcertante. Cependant, en comprenant les nuances entre le résultat comptable, le résultat fiscal déclaré et la trésorerie, ainsi que les raisons sous-jacentes de ces divergences, les investisseurs peuvent mieux gérer leurs finances et leurs attentes. Afin de ne pas tomber dans ces situations n’hésitez pas à solliciter un professionnel afin de vous accompagner ou de vous équiper d’outils informatiques qui vous permettront de ne pas vous laisser surprendre.

Pour vous simplifier la gestion de votre SCI à l'IR, nous avons développé l’outil iN-SCi qui intègre l'ensemble de ces éléments sans que vous n'ayez à vous en inquiéter.

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