Gérez votre SCI : les essentiels 🧰

J’entends souvent dire qu’il est plus difficile de gérer un bien en SCI qu’un bien détenu à titre personnel. De mon point de vue, cette affirmation ne tient pas la route. Si la SCI impose un cadre réglementaire précis, elle offre l’opportunité de s’y fier et donc de structurer sa gestion en bon père de famille.

Voici quelques éléments à ne pas oublier lorsqu’on gère, au quotidien, un bien au sein d’une SCI.

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Le contexte est celui d’une SCI déjà créée et d’un bien déjà en location.

1. Gestion locative des biens

• Votre locataire est-il bien assuré ?

• Votre locataire est en place depuis quelque temps déjà, les loyers sont correctement réglés, bref tout va bien et la routine s’installe. La vie suit son cours et votre bien vieillit. Cet état engendre quelques menus désagréments jusqu’au jour où de gros travaux arrivent. La question de la responsabilité viendra alors à se poser.
• Mais si votre locataire n’est pas assuré, les problèmes vont alors tout de suite prendre une autre tournure et au final, ce sera au propriétaire de payer la facture. L’assurance habitation du locataire est obligatoire. En cas de défaut, si la clause est notifiée dans le bail, le propriétaire peut résilier le bail du locataire.
• Pour éviter cela, pensez à demander à votre locataire, à chaque date anniversaire du bail, son attestation d’assurance.

• Indexez vos loyers. 

• « Mon locataire paye bien son loyer et je ne voudrais pas le perdre parce que j’ai indexé mon loyer ! », voilà ce que j’entends trop souvent. Dans votre position d’investisseur, cette approche ne doit pas exister. L’indexation du loyer existe afin de coller au plus près avec la hausse du coût de la vie. Si vous n’indexez pas votre loyer, c’est votre rentabilité qui diminuera.
• Mais plus problématique : durant des années, vous avez refusé d’indexer le loyer de votre locataire. Trop sympa le propriétaire ! Mais voilà, toutes les bonnes choses ont une fin et votre locataire décide de partir. Entre temps, la zone où se situe le logement est passée en zone tendue. Malheureusement, les règles de cette réglementation sont strictes : le loyer ne peut pas être réévalué ! C’est comme ça que vous vous retrouvez à mettre sur le marché votre bien à sa valeur locative d’il y a 5 ans.
• Chaque année, à date anniversaire de votre bail, ayez le reflex d’aller voir l’indice de référence des loyers (IRL) et d’ajuster votre loyer en fonction de l’indice présent dans votre bail.

• Un logement en copropriété ? 

• N’oubliez pas d’ajuster les charges annuelles. Dans le cas d’un logement situé au sein d’une copropriété, le propriétaire est amené à facturer des provisions sur charges. En effet, le fonctionnement de la copropriété induit un certain nombre de charges qui seront à répartir à chaque lot composant la copropriété. Ces charges, facturées au propriétaire, pourront être refacturées, pour partie, au locataire.
• Afin d’éviter un montant trop élevé à supporter en une fois par le locataire, un montant de provision sur charges est souvent requis chaque mois, en plus loyer. Ce montant n’est alors qu’une provision estimée en fonction des frais de fonctionnement annuels constatés par la copropriété.
• Une fois par an, le syndicat de copropriété réalise un point financier sur les charges totales de l’immeuble. Ce montant, alors divisé en fonction de la superficie de chaque lot, est transmis au propriétaire afin de lui indiquer le montant total des charges annuelles. A ce total, seront soustraites les sommes déjà versées. Il en ressort ainsi soit un montant complémentaire à verser, soit un trop-perçu qui sera souvent imputé sur l’appel de cotisations à venir.

L’ensemble de ces éléments sont communs à toute gestion de biens, qu’ils soient détenus à titre personnel ou via une SCI.

2. Impératifs liés à la SCI

• Équilibrez votre trésorerie. 

• J’enfonce une porte ouverte : non, la trésorerie n’est jamais équilibrée au démarrage d’une SCI. Rare sont les opérations au sein desquelles le financement bancaire est couvert par les loyers encaissés ! Alors imaginez en plus qu’il faut prendre en compte les frais de copropriété, la taxe foncière non refacturable, les travaux… et vous vous rendrez rapidement compte que les associés sont contraint à un moment ou un autre de réaliser quelques apports afin de couvrir les besoins de la SCI.
• La gestion de ces apports est essentielle pour l’optimisation de votre SCI. Il est donc primordial de les suivre. Pour ce faire, chaque associé possède un « Compte courant d’associé ». Ce compte courant d’associé recence la totalité des apports et des prélèvements réalisés par chaque associé depuis la création de la SCI. Attention, il ne s’agit pas d’un compte bancaire, mais d’un compte comptable.
• Le compte courant d’associé représente une dette qu’a la SCI envers les associés. Ces comptes tiennent également compte des distributions de dividendes qui pourraient intervenir lors des assemblées générales annuelles. C’est grâce au suivi de ces comptes courants d’associés que l’on peut suivre le réel besoin ou la création de trésorerie de la SCI.

• Suivez la trésorerie et déduisez-en un résultat comptable et vos déclarations fiscales. 

S’il n’existe pas d’obligation à tenir une « comptabilité » à proprement parler, pour les SCI à l’IR, il est tout de ce même recommandé de suivre précisément sa gestion pour plusieurs raisons :

• Une déclaration fiscale annuelle est à déposer chaque année le 2ème jour ouvré du mois de Mai. Le plus simple, pour réaliser cette liasse fiscale N°2072 et de partir des éléments bancaires et comptables. En agissant ainsi, on évite le risque d’oubli et on optimise donc son résultat fiscal. Attention, le résultat fiscal n’est pas égal au résultat comptable. Un certain nombre d’éléments divergent.
• Nous avons abordé le sujet du « compte courant d’associé » précédemment. Pour suivre au plus juste les niveaux des comptes courant de chaque associé dans le temps, la meilleur solution reste le suivi comptable. Grâce à lui et au contrôle des soldes bancaires, vos « comptes courants d’associés » seront toujours au juste montant.

Si l’ensemble de ces éléments vous semblent trop complexes à aborder, iN-SCi vous accompagne pour vous soulager de cette charges, mais également vous accompagner pour optimiser vos prises de décisions.

• Finalisez tout cela lors d’une assemblée générale annuelle.

La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire par contre la tenue des assemblées générales est un impératif.

En cas de non tenue d’une assemblée générale chaque année par votre SCI, vous risquez une liquidation pure et simple de la SCI et une taxation immédiate des plus-values. Bah oui, vous ne faites pas d’assemblée générale pour votre société ? C’est pourtant une obligation légale. Si cette AG n’est pas tenue, l’administration fiscale en déduira que votre activité est fictive et donc que la société n’a pas lieue d’exister. Par effet de conséquence, si la société disparaît, les biens qu’elle possède sont réputés transmis aux associés. D’un point de vue juridique, il s’agit donc d’un changement de propriétaire. Vous serez donc taxé sur la plus-value !

L’assemblée générale a pour objectif de formaliser les évènements de l’année écoulée. On devra donc y trouver les éléments suivants :

• Un descriptif des éléments significatifs : achat ou vente d’un bien, changement d’associés, réalisation de travaux significatifs… L’objectif est de formaliser les éléments significatifs afin de les mémoriser.
• Décider de l’affectation du résultat. C’est ici que le fait de tenir une comptabilité prend tout son sens. L’assemblée générale doit indiquer ce que les associés ont décidé de faire du résultat de l’année écoulée : distribution ou mise en « report à nouveau » ? Comment prendre cette décision et impacter les « comptes courants d’associés » sans avoir au préalable calculé ce résultat comptable ?
• Pour plus de transparence, j’invite le rédacteur à inscrire les soldes des « comptes courants d’associés » au 31 décembre. Cette information permettra à chaque associé de se positionner par rapport aux autres.

N’oubliez pas de faire signer cette assemblée générale par chaque associé et d’en conserver un exemplaire original au sein d’un classeur dédié à ce stockage.

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En conclusion

La SCI peut paraître contraignante, mais finalement n’est-ce pas pour cela qu’on opte pour ce type de montage ? Gérez une SCI c’est accepter les contraintes qu’impose la gestion en société.

L’avantage certain, c’est qu’on bénéficie d’obligations allégées par rapport à une société commerciale ou une SCI à l’IS. Il est donc possible de gérer par soit même.

iN-SCi a été développé en ce sens. C’est un outil de gestion en ligne qui vous exonère de connaître les règles comptables, fiscales et juridique, car il se charge de cette gestion pointue pour vous. Vous n’avez qu’à indiquer les informations de gestion que vous maîtrisez : les loyers encaissés, les emprunts remboursés, les paiements réalisés… Pour le reste iN-SCi s’occupe de tout. En cas de doute, on est à votre disposition. 

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