𝗩𝗮𝗹𝗼𝗿𝗶𝘀𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱𝗲𝘀 𝗽𝗮𝗿𝘁𝘀 𝗱’𝘂𝗻𝗲 𝗦𝗖𝗜 : la recette pour optimiser votre patrimoine 🏡📊

Valorisation des parts d’une SCI : une recette équilibrée.

Valoriser les parts d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) est une opération essentielle, notamment en cas de :

• cession de parts,
• entrée ou de sortie d'un associé,
• donation,
• évaluation patrimoniale. 

Voici une approche ludique pour mieux comprendre cette méthode.
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La Valorisation des parts d’une SCI : une recette équilibrée

Valoriser les parts de votre SCI, c'est comme évaluer la valeur d'un gâteau au chocolat que vous partagez avec vos amis gourmands (les associés).

Ce gâteau, c’est l’ensemble des actifs et passifs de la SCI.

Comment connaître la valeur de ce gâteau ? 

1. Faites l'inventaire des ingrédients (le patrimoine net) Commencez par évaluer le patrimoine brut de la SCI :

• Les biens immobiliers détenus (selon leur valeur de marché, et non leur valeur comptable). Pour valoriser votre bien, faites appel à votre notaire, il sera impartial dans son approche.
• Le solde des comptes bancaires. En tant que personne morale, votre SCI doit avoir un compte bancaire. Comme pour toute SCI, votre compte ne peut légalement pas être négatif.

Ajouter au prix de marché de votre bien, le solde des comptes bancaires. 

2. Après avoir ajouté ces éléments, retranchez les passifs :

• Les emprunts en cours. Déduisez le solde restant à payer au jour de votre évaluation.
• Les dettes diverses :

          •    Les factures fournisseurs non réglées. 

        •    Les comptes courants d’associés. Ce sont les sommes apportées par les associés depuis la création de la SCI. Ces sommes représentent des dettes de la SCI envers les associés. Elles participent donc à baisser la valeur de la SCI ce qui est une bonne chose du point d’un point de vue fiscal. 
         •    Les reports à nouveau non distribués. A chaque fin d’année, l’assemblée générale décide de l’affectation du résultat. En l’absence de trésorerie disponible, le résultat est affecté en « Report à nouveau ». Il s’agit d’un compte transitoire en attente de versement. Il est très utile pour minorer la valeur des parts et donc l’impact fiscal.

Exemple :

• Un immeuble vaut 500 000 € (selon un expert ou une estimation basée sur le marché).
• L'emprunt restant s’élève à 200 000 €.
• Les comptes courant d’associés : 100 000 €.
• Le total du « Report à nouveau » : 30 000 €.
• Le patrimoine net est donc : 500 000 € - 200 000 € - 100 000 € - 30 000 € = 170 000 €.

3. Calculez la taille des parts (les parts de gâteau)

Si votre SCI a émis 100 parts sociales, la valeur théorique d’une part est :

Valeur d’une part = Patrimoine net / Nombre de parts.

Avec notre exemple : 170 000 / 100 = 1 700 € par part. 

On voit ici clairement la pertinence de tenir à jour une comptabilité chaque année car sans l’ensemble de ces informations, votre notaire retiendrait unique la valeur de marché, soit 5 000 € par part 👎. 

Petite précision : si la valorisation des parts est minorée par les différentes dettes, ces sommes restent dues par la SCI. 

L’exercice que nous venons de réaliser sert à optimiser la cession des parts d’un point de vue fiscal. 

Dans notre exemple, les taxes seront calculées du 1 700€ / part si le gérant dispose de ses informations comptables, à faut, les taxes seront calculées sur une valorisation de la part à 5 000€ ! 
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Pourquoi c’est utile ? 

1. Cession ou donation de parts : Si un associé souhaite vendre ou transmettre ses parts, il est indispensable d’avoir une valorisation objective.
2. Entrée ou sortie d’associé : Si un nouvel associé arrive, il doit acheter les parts à leur juste valeur.
3. Éviter les conflits : En cas de mésentente entre associés, une évaluation claire met tout le monde d’accord.
4. Transmission de patrimoine : Vous donnez 10 parts à votre enfant. Cela correspond à une valeur taxable de 17 000 € dans notre cas. Cette approche est d’autant plus pertinente que chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € exonéré de taxe. Cette donation pouvant se faire tous les 15 ans, il est possible de donner tout ou partie de ses parts à ses enfants, sans payer de droits de succession. Le démembrement de propriété est également possible et se base sur la même valorisation du patrimoine net.

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Astuce pour les gérants de SCI à l’IR Tenez à jour votre gestion :

• Suivez vos encaissements et vos paiements.
• Suivez également les apports que vous faites à la SCI et les règlements de factures que vous prenez en charges.
• N’oubliez pas de calculer votre résultat comptable et de décider de son affectation en fin de chaque année via votre assemblée générale.

C’est seulement avec ces informations que vous pourrez activer les effets de levier qui vous permettront d’optimiser votre fiscalité et de prendre les bonnes décisions.

Pour une gestion parfaite, iN-SCi a pensé à tout et vous propose l'outil adéquat pour optimiser votre gestion et l'ensemble des ces éléments.
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Vous voilà avec une recette équilibrée et prête à être partagée !

Que votre gâteau (SCI) reste bien savoureux et bien géré ! 🍰

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