Le traitement des amortissements immobiliers : n’écoutez par tout ce qu’on vous dit.

📕 L’amortissement immobilier est réglementé par le code général des impôts 

L’amortissement immobilier est un concept clé pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rentabilité tout en minimisant leur charge fiscale. Pour pouvoir jouir de ce dispositif, le bien doit être acquis en société, en SCI soumise à l’IS ou à titre personnel, mais en ayant opté pour la gestion du bien en régime réel (LMNP ou LMP). Les règles sont strictes, ne croyez pas tout ce qu’on vous dit.

1️⃣ Qu'est-ce que l'Amortissement Immobilier ?

L’amortissement immobilier est le processus comptable qui permet de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier sur sa durée de vie utile. En termes simples, il s’agit de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus imposables, ce qui réduit l'impôt à payer. Mais ne vous y trompez pas, la durée de vie utile d’un bien immobilier n’a rien à voir avec la durée de l’emprunt.

2️⃣ Durée d'Amortissement

La durée d’amortissement dépend du type de bien immobilier et de son utilisation.

On constate qu’en moyenne, un immeuble aura une durée de vie moyenne de 80 ans et une maison de 100 ans. Ces informations sont précisées par le code général des impôts. Ce dernier précise que la durée d’amortissement doit être égale à la durée d’usage.

De cette réalité a été tiré le constat qu’un bien était constitué d’un ensemble de composants : le terrain, le gros œuvre, la façade et l’étanchéité, les installations générales te techniques et l’agencement. De ce fait les durées peuvent varier rapportant ainsi la durée moyenne de l’amortissement à 40 ans.

Mais attention, lorsque l’on aborde les règles d’amortissements, ne prenez pas en compte le terrain.

3️⃣ Traitement du Terrain

Il est essentiel de comprendre que le terrain sur lequel un immeuble est construit n’est pas amortissable. La raison est simple : contrairement aux bâtiments, le terrain ne perd pas de valeur avec le temps. Par conséquent, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire de distinguer la valeur du terrain de celle des constructions. Cette distinction permet de calculer correctement l'amortissement du bien bâti sans inclure le terrain.

Le tribunal de Poitiers a précisé les règles en 2023. Bien qu’il ne s’agisse pas encore d’un impératif, cet arrêt marque le début d’une réglementation écrite. Si jusqu’à présent le terrain était évalué entre 10 et 20% de la valeur global du bien, par la coutume et les années, le tribunal oriente les règles différemment. La valeur du terrain serait de 10% en zone rurale, de 20% en zone urbaine classique, 40% en région parisienne et 50% à Paris.

Conclusion

Comprendre le traitement des amortissements immobiliers est essentiel pour tout investisseur cherchant à optimiser son portefeuille immobilier. En connaissant les durées d’amortissement appropriées, en séparant la valeur du terrain de celle des bâtiments, les investisseurs peuvent maximiser leurs déductions fiscales et améliorer leur rendement net.

Il reste recommandé de consulter un spécialiste du domaine immobilier pour vous assurer du respecter des réglementations et optimiser la gestion fiscale de vos investissements.

Alors, attention à vos sources d’informations, soyez vigilant car, en cas de manquement constaté lors d’un contrôle fiscal, c’est une taxation d’office qui sera appliquée ainsi qu’un rejet de comptabilité !