👍 Ma SCI à l’IR toujours en déficit foncier

Le déficit foncier est la cerise sur le gâteau lorsqu’on investit en immobilier. 

Si cet objectif ne doit pas être un élément moteur lorsqu’on investit en immobilier, un peu d’organisation permet d’atteindre cet objectif. Cette approche fonctionne à merveille dans les SCI à l’IR.

🔨 FAITES DES TRAVAUX

C’est l’argument qu’on connaît tous. En effet, lorsqu’on fait des travaux, on génère une charge déductible des revenus et du coup on réduit, voir, on annule son impact fiscal.
Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles. 

-    La création d’espace complémentaire n’ouvre pas le droit à déduction. Lorsque vous créez une extension à un bien, votre bien prend de la valeur. De ce simple fait, le coût des travaux n’est pas déductible. Le montant de vos travaux viendra s’ajouter au prix d’achat de votre bien. Cette nouvelle valeur sera fort utile pour déterminer la plus-value lors de la revente. Conserver bien vos factures.

-    Vous avez fait une bonne affaire en achetant un bien délabré qui nécessite beaucoup de travaux. Ici encore, faites attention car vos travaux peuvent ne pas être déductibles. Si le montant engagé dépasse la moitié de la valeur du prix d’achat net du bien, les travaux ne sont pas déductibles.

En bref, pour déduire le montant de vos travaux, ne voyez pas les choses trop en grand et préférez des petits travaux réguliers et de l’entretien à des gros travaux à l’occasion de l’acquisition.

🏦 LE RECOURS A L’EMPRUNT BANCAIRE

L’argent coûte cher alors pourquoi ne pas en profiter ?

L’endettement représente certes une charge de trésorerie significative chaque mois, mais c’est également un vecteur de charge, particulièrement les premières années du remboursement de l’emprunt.

Pour un emprunt de 20 ans, les 10 premières années produiront une charge déductible intéressante. Attention, ce n’est pas l’échéance de l’emprunt qui est déductible, mais uniquement les intérêts.

Et l’autofinancement ? Si vous disposez de la trésorerie nécessaire pour réaliser votre investissement immobilier, réfléchissez à placer votre capital. Si les taux d’intérêts sont hauts, la rentabilité des placements est également intéressante. En plaçant votre capital, vous pourrez vous enrichir grâce aux intérêts composés, vous conserver de la réserve en cas de coût dur et vous rassurerez la banque pour réaliser votre emprunt.

🚫 OUBLIEZ LE PINEL

Les dispositifs fiscaux classiques s’enchainent et se ressemblent. En optant pour un Borloo, un De Robien, un Pinel… vous bénéficiez certes d’un abattement fiscal, mais vous avez souvent sur payé votre bien. De plus, l’ensemble des investisseurs ayants fait comme vous, tous les biens se retrouveront à la vente au même moment faisant ainsi baisser mécaniquement le prix du parc immobilier et donc la rentabilité de votre investissement.

Vous êtes passé à côté du dispositif « LOUER ABORDABLE » qui s’est terminé au 31/12/2023. Dommage car ce type de classification fiscale vous permettez de défiscaliser entre 15% et 85% de vos revenus ! Oui, 85% d’abattement sur les loyers et vous étiez en plus soulagé de la gestion locative grâce à l’intermédiation locative (j’en reparlerais à l’occasion d’un prochain article).

Ne ratez par le dispositif « LOC’AVANTAGE » qui vous permet une réduction d’impôt allant de 15% à 45% sur vos revenus. Réfléchissez vite car la fin de cet avantage est annoncé pour le 31/12/2024. A ce jour, on ne sait pas si il sera reconduit en l’état en 2025, modifié ou tout simplement supprimé.

🏠 ET SI VOUS ACHETIEZ UN AUTRE BIEN ?

Cela fait 5 ans que vous avez investi. Le temps passe vite. C’est le bon moment pour faire un nouvel investissement. Grâce à ce nouvel investissement, bien sur réalisé par la même SCI, vous allez créer de nouvelles charges : emprunt, travaux… Le schéma est le même que pour votre première acquisition.

Grace à ce nouveau bien intégré dans votre SCI, vous allez générer de nouvelles charges. Votre SCI regroupant tous vos biens, les nouvelles charges viendront réduire l’ensemble des revenus, et ainsi réduire votre base imposable.

💼 VENDEZ ET RACHETEZ

Dernier cas auquel on ne pense que très peu : vendez et rachetez.

Vous détenez un bien depuis plus de 10. Vos intérêts d’emprunt impactent moins votre résultat, vous n’avez pas de trésorerie disponible pour faire de nouveaux travaux et votre fiscalité commence à peser sur votre foyer. N’hésitez pas à revendre votre bien au juste prix. L’objectif n’est pas forcément la plus-value mais la récupération de trésorerie.

Ayant remboursé votre emprunt durant 10 ans, le solde de votre crédit a fortement diminué. Vous pouvez donc obtenir de la trésorerie.

La croissance n’a pas cessée depuis votre achat, il est donc envisageable que votre bien vaille plus aujourd’hui qu’il y a 10 ans. Vous pourrez ainsi augmenter votre trésorerie disponible en cas de revente. Attention tout de même à prendre en compte la plus-value (différence entre le prix d’achat net et le prix de vente) lors de la vente de votre bien.

Grace à cette vente, vous libérez votre capacité d’endettement, vous récupérez de la trésorerie et vous réduisez votre base imposable.

Grâce à tout cela, vous pouvez aller solliciter votre banquier pour connaître votre capacité d’endettement et vous remettre en quête d’un nouvel achat pour votre SCI.

🎯 EN CONCLUSION

Il y a toujours des possibilités pour réduire votre impact fiscal.

Cela nécessite de l’engagement de votre part pour suivre les indicateurs. On aura toujours besoin de se loger, alors n’oubliez pas qu’il s’agit d’un investissement locatif et non de votre résidence principal. Le but est que le choix de votre investissement réponde à une problématique de logement.

Le reste concerne la gestion de votre SCI et de ce côté-là, iN-SCi est là pour vous.

Pour en savoir plus sur les SCI, les investissements en SCI, la gestion en SCI, nous sommes à votre disposition.

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