N'optez pas à l'IS pour votre SCI - PARTIE 2 - Les incidences de l'option à l'IS

Maintenant que vous maîtrisez les notions et de SCI à l'IR et d'option à l'IS développé dans la PARTIE 1 : Les multiples chemins de la SCI, découvrons ensemble ce qu'il advient lors de la souscription irrévocable à l'option IS.

II – Les incidences de l’option à l'IS

     1. Fiscalité Appliquée

Le principal argument en faveur de l'IS est que ce ne sont plus les associés qui sont taxés, mais la SCI directement. L’impôt sur les sociétés se calcul par tranche en fonction du résultat. Plus le résultat est haut, plus le taux sera important.

Alors pourquoi opter pour l’IS ? Il est conseillé d’envisager cette option dès lors que les associés souhaitent réinvestir régulièrement et maitriser leur fiscalité indirecte. En effet, par le jeu des seuils d’IS, chaque nouvel investissement donne lieu à de l’endettement grâce à l’emprunt. Ajouté aux amortissements, le résultat fiscal devient négatif, ce qui est intéressant car ce résultat est reportable d’année en année. Il est donc intéressant d’investir, tant que la banque accepte de financer et que la gestion est cohérente. Attention, dans le présent cas, la SCI ne génère pas de résultat ni de trésorerie excédentaire, elle n’a donc aucun moyen de verser des dividendes à ses associés. Il s’agit donc d’une structure dédiée à l’investissement et non au versement de « revenus ».

Notons également que pour qu’une SCI à l’IS verse des dividendes, la procédure à suivre est très stricte et règlementée. Le fait d’opter à l’IS change les règles fiscales applicables pour la SCI à l’IR. La SCI à l’IR est dite transparente. Suite à l’option IS, elle prendra une forme commerciale d’un point de vue fiscal. De ce fait, les associés ne peuvent plus avoir de compte courant d’associé débiteur (négatif) et la trésorerie disponible sur les comptes de la SCI ne leur appartient plus. Pour pouvoir prélever de la trésorerie, or remboursement des avances faites, issue du/des résultats antérieurs, il faut que le bilan fasse apparaître des bénéfices, qu’il y ait de la trésorerie disponible et qu’une distribution de dividendes soit votée en assemblée générale. Seulement à ce moment précis, une déclaration de dividende, aussi appelée Cerfa 2561, sera émise. Sur les dividendes les impôts viendront ponctionner à la fois de l’impôt sur le revenu (12.8%) et des prélèvements sociaux (17.2%), soit 30% au titre de la « Flat taxe » plus officiellement appelée le « Prélèvement Forfaitaire Unique » (PFU).

     2. Gestion des Pertes

          a. L'IR permet aux déficits fonciers d'être imputés sur le revenu global, réduisant ainsi la facture fiscale totale. Les investisseurs rechercherons souvent à neutraliser les impacts fiscaux de la SCI afin de constater des pertes, au moins, jusqu’au solde des emprunts en cours.

          b. Afin de gommer les éventuels gains, il existe plusieurs possibilités la plus simple étant de garder un rythme d’investissement régulier. Les frais liés au nouvel emprunt viendra annuler tout ou partie du résultat.

          c. L’autre solution sera d’orienter ses investissements en fonction des besoins du marché. Attention aux avantages fiscaux proposés lors de chaque nouvelle loi de finance type PINEL ! Il s’avère que les biens sont souvent vendus plus cher que la valeur du marché sous couvert de l’avantage fiscal ! Ces mécanismes sont à utiliser avec précaution. Les années passées nous apprennent que lors de la remise en vente de ces biens, les prix de cession sont souvent très en dessous des valeurs d’acquisition. L’explication souvent apportée sera liée aux économies d’impôts réalisées tout au long de la détention du bien.

          d. Il existe une autre approche moins répandue mais fiscalement et financièrement très intéressante : les logements conventionnés. Le propriétaire, ici la SCI, signe une convention avec l’état. En contrepartie de contraintes locatives acceptées par le propriétaire, les revenus subirons un abattement significatif permettant de réduire significativement les revenus imposables. Un logement en intermédiation locative et géré par un organisme agrée ou un association permettra au propriétaire une réduction d’impôt de 85% des revenus. Si a cela on déduit les intérêts d’emprunt et la taxe foncière, on se retrouve en déficit foncier. L’opération vaut le coup qu’on s’y intéresse lorsqu’on cherche à investir.

     3. Sortie de l'IS

Il est à noter que l’option IS est dite irrévocable. Elle est applicable pour la SCI dans son intégralité. Une SCI à l’IR souhaitant activer l’option IS et détenant plusieurs biens, verra la fiscalité de l’ensemble des biens soumis aux règles de l’impôt sur les sociétés, peut-importe la typologie des biens. Aucun moyen ne permet actuellement de revenir en arrière.

Pour revenir à une fiscalité IR, la seule solution sera de créer une nouvelle SCI et de procéder à la vente des biens de l’une vers l’autre. Attention aux frais de vente et à ceux du notaire dans ce genre d’opération.

Découvrez la suite de cet notre article ici : N'optez pas à l'IS pour votre SCI - PARTIE 3 : L’approche la plus prometteuse : SCI à l’IR.

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