Optimisez la gestion de votre SCI grâce à l'affectation du résultat - PARTIE 2

Le report à nouveau et les incidences d'une mauvaise gestion - PARTIE 2

Maintenant que vous maîtrisez les notions de "Report à nouveau" développé dans la PARTIE 1, découvrons les opportunités d'affectations du résultat comptable.

PARTIE 2 - Maximisez les bienfaits de votre SCI grâce à l'Affectation du Résultat

Maintenant que vous comprenez les enjeux, explorons les possibilités qui s'offrent à vous pour optimiser la gestion de votre SCI en affectant judicieusement le résultat.

Trop méconnue par les associés de SCI, les possibilités sont réduites et les décisions souvent faciles à prendre. Alors que faire de son résultat comptable ?

1.   Bénéfice et trésorerie disponible

Si votre SCI génère des bénéfices, envisagez les options suivantes dans le cas où la trésorerie disponible est supérieure au résultat comptable

     1.1.     Distribution de Dividendes :

Les dividendes sont ici la première option mise en avant. Il s’agit de verser les résultat calculé à l’ensemble des associés en fonction de leurs détentions dans les statuts (nombre de parts, usufruit…). Ainsi, si le résultat de l’année est de 1.000€ et que la SCI compte 4 associés chacun à 25%, chaque associé se verra attribué 250€, sans nouvel impôt.

Ne perdons pas de vu que, du fait de la transparence fiscale, peut-importe l’affectation choisit, l’impôt sur le revenu des associés ne sera pas impacté. C’est la force de la SCI à l’IR. Les résultats ayant déjà été taxés à l’impôt sur le revenu, les dividendes ne souffrent ici d’aucune imposition complémentaire.

     1.2.     Mise en report à nouveau :

Il s’agit ici d’une décision de gestion ayant un impact sur la valorisation de la SCI. Dans le cadre de la présentation du bilan, si le résultat bénéficiaire et mis en « report à nouveau », le passif comptable augmente. Cela aura pour effet de réduire la valeur des parts de la SCI. Cette baisse sera alors particulièrement favorable à une donation entre associés, comme dans le cas d’une SCI familiale.

En bref, si vous projeter de céder quelques parts à vos enfants, il peut être pertinent de ne pas distribuer vos résultats, afin d’optimiser la donation.

Les sommes mise en « report à nouveau » restent distribuables les années suivantes, alors n’hésitez pas à être stratégique.

2.   Bénéfice mais trésorerie indisponible :

     2.1.     Mise en report à nouveau :

C’est une décision stratégique qui s’impose. Du fait de l’impact du remboursement de l’emprunt, votre SCI se retrouve avec un résultat positif mais ne dispose par de trésorerie. Que faire alors de son résultat ?

Dans tous les cas la trésorerie disponible en banque et à venir ne permet pas de procéder à des versements aux associés. Fuyez ceux qui vous dirons que la SCI à l’IR est transparente, donc autant affecter le résultat sur les comptes courant d’associés ! Si le choix est possible, c’est que chaque décision a une incidence. Mettre le résultat en « report à nouveau » va permettre de valoriser au plus juste les parts de la SCI. 

Le risque humain existe ! Garder en tête que cette SCI a été constituée pour favoriser votre retraite, favoriser la donation à vos enfants associés de la SCI, cadrer les choses au cas où il surviendrait un évènement inattendu. En agissant ainsi, vous validerez particulièrement le dernier point.

     2.2.     Distribué en compte courant d’associé :

Cette décision vous appartient à vous seul et c’est celle qui est souvent mise en avant. Si par le passé cette solution ne comportait que très peu de risques, l’administration fiscale s’y intéresse chaque jour un peu plus et cela pour une bonne raison.

Faute de trésorerie, votre SCI n’a pas la possibilité de distribuer ses résultats. Trop souvent, ce résultat est mis dans les comptes courant d’associés. Cette solution simplifie le versement des sommes à l’avenir. En effet, dans ce cas, dès que la SCI dispose de trésorerie, chaque associé peut bénéficier de son compte courant comme il l’entend.

Dans les faits on constate que cette situation va se répéter régulièrement dans le temps jusqu’à autoriser des niveaux de comptes courant très significatif, sans que la SCI n’ait jamais eu la possibilité de verser les fonds. Deux risques peuvent alors de produire :

          2.2.1.           Demande de remboursement.

Le compte courant d’associé est une dette exigible par tout associé à n’importe quel moment. Un compte courant d’associé élevé pourra alors avoir l’effet pervers de provoquer la demande de son remboursement. Les autres associés ne pouvant pas s’y opposé devront envisager une solution pour rembourser cette dette : nouvel emprunt par la SCI, vente d’un bien …

          2.2.2.           Fiscalité en cas de décès.

Si jamais l’un des associés venait à disparaître, se pose la question des sommes laissées en compte courant. L’administration fiscale a dors et déjà une réponse : le montant des comptes courant entre la valeur de la succession et vient donc s’ajouter aux droits déjà présents. De ce fait, ces montants risquent de mener à une taxation complémentaire.

3.   Déficit

C’est souvent le maître mot en SCI, le juste équilibre recherché : comment faire des acquisitions immobilières, sans avoir un résultat bénéficiaire qui pourrait impacter l’impôt sur le revenu des associés. Attention car si vous parvenez à réaliser une déficit fiscal il est possible que le résultat comptable soit positif (en particulier en cas de recours à un avantage fiscal prodigué par bon nombre de lois de finances).

     3.1.     Mise en report à nouveau :

Une nouvelle fois, la solution la plus simple est souvent la meilleure : affecter le résultat déficitaire de la SCI en « report à nouveau ». Cette situation n’est pas ce qu’elle paraît. Ce n’est pas un problème d’avoir un résultat négatif ni d’avoir un « report à nouveau » déficitaire. La situation de déficit étant difficile à maintenir, la situation comptable des années suivantes constatera nécessairement des bénéfices. Ils ne seront distribuables que lorsque les pertes antérieures auront été apurées. N’hésitez donc pas à utiliser ce mécanisme.

     3.2.     Affectation au compte courant d’associé :

Dans une SCI à l’IR, rien n’interdit un associé d’avoir un compte courant négatif (dit débiteur). Cette situation n’apportant rien, à part compliquer la gestion des successions, il est conseillé d’éviter les décisions qui pourraient y conduire.

Cependant, si les années ont menées les comptes courants d’associés à être trop important, il pourra alors être pertinent d’y affecter les éventuelles pertes constatées (cf. 2.2).

En conclusion

La gestion financière de votre SCI, y compris le suivi du résultat et l'affectation judicieuse de celui-ci, est cruciale pour optimiser votre gestion maximiser l’intérêt de votre SCI. Ne sous-estimez jamais l'importance d'une comptabilité précise et d'une prise de décisions réfléchie. Afin de rester transparent, n’oubliez pas de vous réunir chaque année avec vos associés à l’occasion de l’assemblée générale annuelle. C’est à l’occasion de cette réunion que le choix de l’affectation du résultat doit se faire.

Dans son dévelppement, iN-SCi a intégré les préconisations d'affectation du résultat comptabne en fonction des cas relevés. Ne perdez plus de temps à chercher la meilleur solution, iN-SCi vous la proposera toujours par défaut.

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