🥱 POURQUOI LA SCI #3/8 - Focus sur l'optimisation fiscale.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure de plus en plus plébiscitée pour faciliter la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Mais au-delà de ses avantages juridiques, la SCI offre également des leviers d’optimisation fiscale intéressants pour les investisseurs et les familles souhaitant transmettre leurs biens de manière stratégique. Dans cet article, nous mettons en lumière les principales économies fiscales réalisables grâce à une SCI, notamment en matière d’imposition des revenus fonciers, de déductibilité des charges et des avantages fiscaux cumulables.

1. Optimisation de l’Imposition des Revenus Fonciers

L’un des avantages fiscaux majeurs offerts par une SCI est la possibilité d'optimiser l’imposition des revenus fonciers. Contrairement à la détention directe de biens immobiliers, où les revenus fonciers sont directement imposés au barème de l’impôt sur le revenu, la SCI permet de moduler la fiscalité selon le régime choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

• Sous le régime de l’IR, les associés déclarent leurs parts proportionnelles aux bénéfices dans leur déclaration de revenus, ce qui permet d’adapter la fiscalité en fonction de la situation de chaque associé.
• Sous le régime de l’IS, les revenus fonciers sont imposés à un taux fixe (15 à 25%), et la fiscalité ne s'applique que sur les bénéfices après déduction des charges. Attention, dans ce cadre, l’associé ne touche rien sans être passé par la distribution de dividendes, générales taxée à la flat taxe soit 30%.

2. Déductibilité des Charges : Réduire l’Imposition

La SCI offre une opportunité significative en matière de déduction des charges. En effet, de nombreuses dépenses liées à la gestion et à l’entretien des biens détenus par la SCI sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit directement l’assiette imposable.

Les charges déductibles incluent notamment :

• Les travaux d'entretien, de réparation et d’amélioration,
• Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou la rénovation du bien,
• Les frais de gestion (honoraires de comptables, frais de gestion locative),
• Les assurances et les taxes foncières.

Cette déductibilité permet non seulement d’alléger la fiscalité sur les revenus fonciers, mais aussi de favoriser les stratégies d’investissement immobilier à long terme.

3. Avantages Fiscaux Cumulables : Donation et Succession

Enfin, la SCI permet de cumuler plusieurs avantages fiscaux, notamment dans le cadre de la transmission du patrimoine. La donation de parts de SCI, par exemple, permet de bénéficier des abattements fiscaux tous les 15 ans (jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant). De plus, en intégrant un démembrement de propriété, les parents peuvent conserver l’usufruit des biens (jouissance et revenus) tout en transmettant la nue-propriété aux enfants, réduisant ainsi les droits de succession à terme.

Conclusion

La SCI n'est pas seulement un outil juridique pour faciliter la transmission de patrimoine, c'est aussi une solution idéale pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers et des charges déductibles. En cumulant les avantages de l’imposition des revenus, de la déduction des charges, et des dispositifs fiscaux favorables à la transmission, la SCI devient un levier incontournable pour maximiser les gains et minimiser la fiscalité.

Pour profiter pleinement de ces avantages, il est essentiel de bien structurer la SCI dès le départ et de s’entourer d’experts fiscaux et juridiques pour une gestion optimisée. Pensez à intégrer cette stratégie dans votre réflexion patrimoniale et à vous abonner à iN-SCi pour encore plus de simplicité.