🧐 Pourquoi la SCI #7/8 - Transmission et cession des parts : ce qu’il faut savoir.
▶️ La Société Civile Immobilière (SCI), idéal pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier.
Sa souplesse, notamment en matière de transmission des parts et de cession, fait de la SCI une option attractive pour les investisseurs immobiliers et les familles souhaitant organiser leur succession. Découvrez trois aspects essentiels de la SCI : la facilité de cession des parts, la valorisation des parts, et le démembrement de propriété.
1️⃣ Facilité de cession des parts de SCI
La cession des parts sociales d’une SCI est plus flexible que la vente directe d’un bien immobilier. Elle permet de transférer tout ou partie du patrimoine détenu sans nécessairement passer par une vente immobilière classique. Les associés auront ainsi le choix, soit de vendre les biens détenus par la SCI, soit de vendre ou de céder les parts qu'ils possèdent au sein de cette même SCI.
- Cession simplifiée : transférer des parts de SCI peut se faire entre associés ou à des tiers, et souvent plus facilement qu’une transaction immobilière classique. Pour céder ses parts, et selon les statuts, l’accord de tous les associés sera souvent nécessaire. Des statuts bien rédigés faciliteront les arrangements internes.
- Gain en flexibilité : les associés peuvent organiser une transmission progressive, par exemple, en transférant des parts à leurs enfants ou autres héritiers sans devoir liquider des biens immobiliers. Cette gestion peut s'organiser au fil du temps et permet des économies fiscales sans pour autant dépouiller l'investisseur initial.
Pour que cette transmission soit pleinement efficace, il est conseillé de bien rédiger les statuts de la SCI de manière à bien encadrer les conditions de cession. En effet, les statuts peuvent prévoir un droit de préemption des autres associés ou encore des conditions restrictives à la cession à des tiers. Les associés peuvent ainsi se prémunir contre des situations qui leur seraient défavorables.
2️⃣ Valorisation des parts sociales
La valorisation des parts d’une SCI est un point crucial lors de la cession. Contrairement à un bien immobilier vendu en direct, les parts de SCI doivent être évaluées en tenant compte à la fois du patrimoine net de la société et des dettes éventuelles.
- Évaluation fiscale et comptable : la valeur des parts est déterminée selon des règles précises. L’objectif est de déterminer la valeur de marché du bien au jour de la valorisation. Ce prix va être comparé au prix d’achat d'origine du bien afin de déterminer une éventuelle plus-value. A ce montant, il sera possible de réaliser le retraitement des dettes. Ce total sera minoré, dans le cas d’une SCI à l’IR, selon la durée de détention du bien. Au bout de 30 ans… finis la plus-value. La marge sera alors de 100%.
- Les dettes de la SCI : elles sont composées des dettes bancaires, si un emprunt court toujours. Il faut également prendre en compte les dettes auprès des associés. Elles sont collectées tout au long de la vie de la SCI à travers les comptes courants d’associés. On prend également en compte l’affectation des résultats non distribués au fil du temps.
ATTENTION : suivez bien votre comptabilité année après année, car sans ces chiffres clé, la plus-value ne pourra pas être optimisée. iN-SCi sera ici votre meilleur garant, car il intègre nativement ces éléments de compte courant d'associés et de gestion des reports à nouveau.
3️⃣ Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts sociales. Cela permet aux parents de conserver l'usage des biens (l’usufruit) tout en transmettant progressivement la nue-propriété à leurs enfants, par exemple.
- Transmission anticipée : des parents peuvent conserver l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) tout en transférant la nue-propriété (propriété juridique) aux héritiers. Cette transmission, si elle est faite avant 71 ans, bénéficie d’allègements fiscaux significatifs. Cette approche permet en plus aux associés de maintenir leur pouvoir de décision dans la gestion de la SCI.
- Réduction des droits de succession : le démembrement permet de réduire les droits de succession, car seule la nue-propriété est transmise immédiatement. La pleine propriété sera reconstituée automatiquement au décès de l’usufruitier. Cette reconstitution de la propriété sera exempte de tout impact fiscal et l'associé nue-propriétaire deviendra alors plein propriétaire.
▶️ Conclusion
La SCI offre de réels avantages en matière de gestion, de transmission et de cession de patrimoine immobilier. Que ce soit pour faciliter la transmission aux héritiers via un démembrement ou pour simplifier les transactions immobilières, la SCI reste une solution incontournable pour toute personne cherchant à organiser efficacement son patrimoine immobilier tout en conservant sa qualité de gérant.
Pour parvenir à ces objectifs, la gestion reste le maître-mot. iN-SCi a été développé pour vous permettre de mieux vivre cette gestion. Ne perdez plus de temps à vous interroger sur la fiscalité, le traitement comptable ou encore vos contraintes juridique, tout est intégré dans l'outil de gestion iN-SCi qui vous accompagne et vous guide tout au long de la vie de votre SCI.