Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière ?
À SAVOIR : Phénomène de mode ou réelle opportunité, tout le monde a sa SCI.
- Pourquoi un tel engouement ?
- Que se cache-t-il derrière ce phénomène ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes de détenir ensemble et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés doivent être au minimum 2. Sa raison d’être est exclusivement dédiée à l’immobilier et n’a donc aucune finalité commerciale. Cette forme de société est largement utilisée en France pour l'investissement et la gestion du patrimoine immobilier.
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales qui représentent leur participation dans la société. Ces parts sociales peuvent être détenues par des membres d'une même famille, des amis ou des partenaires d'affaires. La création d'une SCI nécessite :
- La rédaction de statuts : sorte de mode d’emploi indiquant ce que l’on peut faire et ne pas faire
- L’immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés. Elle octroie la délivrance d’un K-Bis, sorte de pièce d’identité de la société.
- L’ouverture d’un compte bancaire réalisée au nom de la SCI.
Les avantages d'investir dans une SCI sont les suivants :
- Gestion collective
La SCI permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer conjointement un bien immobilier. Cela peut faciliter la répartition des responsabilités et des charges liées à la gestion.
- Transmission du patrimoine
La SCI permet une transmission plus aisée du patrimoine immobilier entre les membres de la famille. Les parts sociales peuvent être transmises par donation ou succession, évitant ainsi le démembrement de la propriété. Ce démembrement reste cependant possible afin de simplifier, dans certains cas, la donation.
- Flexibilité fiscale
La SCI offre des possibilités d'optimisation fiscale, notamment en matière de revenus fonciers et de droits de succession. Les associés peuvent choisir le régime d'imposition le plus avantageux pour eux :
- Impôt sur le revenu par défaut,
- Impôt sur les sociétés sur option. Attention,cette option est irrévocable.
- Protection du patrimoine personnel
En créant une SCI, les associés peuvent protéger leur patrimoine personnel en cas de difficultés financières liées au bien immobilier. De ce fait, en cas de problème personnel, le bien est entré dans le patrimoine de la SCI, traité à part du patrimoine personnel.
Il existe cependant des inconvénients potentiels à prendre en compte :
- Complexité administrative
La création et la gestion d'une SCI impliquent des formalités administratives et juridiques : rédaction de statut, dépôt de capital, ouverture d’un compte bancaire, publication dans un journal d’annonces légales... Il est nécessaire de tenir une comptabilité de trésorerie, de réaliser une réunion entre associés chaque année.
- Contraintes de gestion collective
Les décisions relatives à la gestion du bien immobilier doivent être prises collectivement, ce qui peut entraîner des difficultés en cas de désaccord entre les associés.
- Rigidité en cas de revente
La cession des parts sociales d'une SCI peut être une opération complexe. Les associés doivent se mettre d'accord sur les conditions de cession et respecter les dispositions statutaires. La solution la plus simple reste souvent la vente directe d'un bien immobilier, même si cette option peut s’avérer longue en fonction du nombre de biens détenus.
- Responsabilité solidaire des associés
En cas de dettes ou de litiges liés à la SCI, les créanciers peuvent se tourner vers tous les associés de manière solidaire. Cela signifie que chaque associé peut être tenu responsable des dettes de la société, même s'il n'est pas directement responsable.
La création d’une SCI n’est pas neutre en terme d’engagement et de responsabilité.
Pour aller plus loin, lisez notre article sur : Pourquoi créer une SCI ?
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