Quelles sont vos principales obligations pour votre SCI ?

À SAVOIR : Dans une Société Civile Immobilière soumise l’Impôt sur le Revenu, la responsabilité des associés est illimitée.

Chaque associé est donc responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel, alors mieux vaut ne rien oublier.

Lorsqu'on prend la responsabilité de s'associer dans une Société Civile Immobilière (SCI), en tant qu'associé ou comme gérant, il est important de savoir où on met les pieds et les obligations qui incombent à chaque partie. Alors voici ce qu’il faut savoir sur les SCI :

Un compte bancaire obligatoire

Aucune contrainte d’établissement bancaire ni de type de compte (qu’elle soit à l’IR ou l’IS) !

La Société Civile Immobilière a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire. Il doit être ouvert et identifié au nom de la SCI et dédié à son activité. Les paiements (travaux, copropriété, impôts…) et les encaissements (loyers, refacturation des charges…) doivent obligatoirement passer par le compte bancaire de la SCI. Le non-respect de cette règle aura plusieurs incidences :

• Les charges qui ne seraient pas passées par le compte bancaire, pourraient être rejetées par l’administration fiscale en cas de contrôle.
• Le non encaissement des loyers sur le compte bancaire sous-entend une suspicion de fraude liée à l’irrégularité des encaissements => risque de "taxation d’office" par le fisc.

Obligations comptables allégées

Les SCI à l’IR ne sont pas soumises à l’obligation de tenir une comptabilité classique : bilan & compte de résultat (à l’inverse d’une SCI à l’IS). Cependant, la tenue d’un cahier comptable assurant le suivi des recettes et des dépenses est obligatoire.

Le gérant d’une société  civile immobilière doit être en capacité de rendre compte de sa gestion (Article 1856 du code civil). Cela passe par la présentation du résultat de la gestion annuelle selon la règle de "l’encaissement/ décaissement", aussi appelée « comptabilité de trésorerie ». 

À partir du relevé bancaire, chaque ligne doit être affectée à un type de dépense ou d’encaissement.

On pourra, à titre exceptionnel, prendre en compte les dépenses réglées par les comptes bancaires personnels des associés.

ATTENTION : pour être déductibles les factures doivent être au nom et à l’adresse de la SCI.

Dépôt annuel des comptes

Chaque SCI a l’obligation de déclarer ses résultats, tous les ans, auprès de l’administration fiscale. Pour l’année "N" les résultats sont à déclarer au plus tard, le 2ème jour ouvré du mois de mai de l’année "N+1". Cela s’entend pour les SCI clôturant au 31/12 de chaque année, situation la plus courante.

Depuis 2020, la télédéclaration des résultats est obligatoire sur l’espace impot.gouv.fr ouvert spécialement pour chaque SCI. Le détail des calculs du résultat imposable sera à reporter sur la liasse fiscale N°2072 et ses annexes, annexes qui permettront de répartir le résultat de chaque associé, en fonction de son pourcentage de détention de parts dans la SCI.

Chaque associé devra alors reporter sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus dans le  formulaire N°2044. 

Assemblée générale ou réunion des associés.

Il est obligatoire de réunir les associés chaque année. Cette réunion a pour but la présentation des comptes, l’échange entre associés sur les questions de gestion courante, et surtout la décision d’affectation du résultat.

Cette réunion doit se tenir dans les 6 mois suivant la fin de l’exercice, soit avant le 30 juin de chaque année.

ATTENTION : si vos statuts prévoient la tenue d’une assemblée générale, le formalisme à adopter est strict : convocation, délai, émargement, signature… Sans indication statutaire, la réunion des associés reste obligatoire avec un formalisme allégé. Parlez-en lors de la rédaction de vos statuts.

La non tenue des réunions engendre d’importants risques fiscaux en cas de contrôle. La SCI pourrait être jugée fictive à l’issue de la procédure d’abus de droit déclenchée par l’administration fiscale.

Pour simplifier ces démarches et ne rien rater, ayez le réflexe iN-SCi !

Pour aller plus loin, lisez notre article sur : Comprendre les risques juridiques en SCI.

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