💲Refacturez la taxe d’ordures ménagères et optimisez vos revenus locatifs en SCI.
La refacturation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une étape essentielle pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent optimiser la gestion de leurs investissements locatifs. Cette procédure, bien que simple, doit être réalisée en respectant certaines règles et délais pour éviter les litiges et maximiser la rentabilité. Voici les étapes à suivre pour refacturer la TEOM à vos locataires.
1. Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe locale, prélevée annuellement, qui permet de financer la collecte et le traitement des déchets dans chaque commune. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable de cette taxe auprès de l'administration fiscale, mais la loi vous autorise à la refacturer à vos locataires, dans le cadre des charges récupérables.
2. Où trouver le montant de la TEOM à refacturer ?
Le montant de la TEOM est généralement indiqué sur votre avis de taxe foncière, que vous recevez chaque année à l'automne (généralement entre septembre et octobre). Vous trouverez ce montant dans la section dédiée aux taxes annexes. Prenez soin de noter ce chiffre, car c’est celui que vous pourrez refacturer à vos locataires.
3. Quand et comment refacturer la TEOM à vos locataires ?
La refacturation de la TEOM intervient en fin d'année ou lors de la régularisation des charges annuelles. En effet, il est conseillé d'inclure la refacturation de cette taxe dans le cadre de la régularisation annuelle des charges locatives. Voici la démarche à suivre :
a. Identifier la part de TEOM à refacturer :
Vous pouvez refacturer uniquement la part de la TEOM proportionnelle à la durée d'occupation du bien par votre locataire durant l'année. Par exemple, si votre locataire est en place depuis le 1er janvier, vous pouvez lui refacturer la totalité de la taxe. En revanche, si le locataire est arrivé en cours d'année, vous devrez calculer la part au prorata temporis.
b. Envoyer un justificatif clair :
Lors de la régularisation des charges, il est indispensable de joindre une copie de l'avis de taxe foncière ou, à tout le moins, la page mentionnant le montant de la TEOM, afin de justifier la somme refacturée. Cela apporte de la transparence et permet d'éviter les contestations.
c. Refacturer la TEOM sur la base des provisions de charges :
La refacturation peut être incluse dans la régularisation des charges locatives annuelles. Si votre locataire verse chaque mois une provision pour charges, cette somme peut être ajustée en fonction de la TEOM.
4. Quel moment est le plus propice pour refacturer la TEOM ?
La période idéale pour refacturer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est après la réception de l’avis de taxe foncière, soit entre octobre et décembre. À ce moment-là, vous disposez des informations nécessaires pour intégrer la TEOM dans la régularisation annuelle des charges, qui se fait généralement en fin d'année ou lors du renouvellement du bail.
5. Points à surveiller lors de la refacturation de la TEOM
a. Vérifier le type de bail :
La TEOM est récupérable dans le cadre des baux d’habitation (loi de 1989) pour les locations nues ou meublées, mais aussi pour les baux commerciaux. Assurez-vous que la clause de récupération des charges est bien mentionnée dans le bail.
b. Refacturer uniquement la part de la TEOM :
Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable. Les autres taxes liées à la propriété (taxe foncière elle-même, taxes pour frais de gestion) ne peuvent être imputées au locataire.
c. Le délai pour réclamer :
Vous disposez d’un délai d’un an après la réception de la taxe foncière pour refacturer la TEOM à votre locataire. Passé ce délai, vous perdez le droit de la réclamer.
6. Optimiser la gestion de vos investissements immobiliers
La bonne gestion de la refacturation de la TEOM fait partie d’une stratégie globale pour maximiser la rentabilité de vos investissements locatifs. En maîtrisant les charges récupérables, vous réduisez le coût net de la détention de votre bien immobilier tout en assurant la transparence vis-à-vis de vos locataires.
En conclusion, refacturer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à vos locataires est non seulement légal, mais également une démarche recommandée pour alléger vos coûts en tant que propriétaire bailleur. En respectant les règles décrites ci-dessus, vous garantissez une gestion rigoureuse et professionnelle de votre investissement locatif. N'oubliez pas de conserver un dialogue clair avec vos locataires pour éviter toute confusion et optimiser votre relation contractuelle.