SCI à l'IR : pourquoi créer une société civile immobilière ?

La S.C.I. est une structure juridique dédiée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers.

Pourquoi préférer la SCI à l’indivision ?

À SAVOIR : Lorsqu’on réalise l’acquisition d’un bien immobilier, plusieurs options s’offrent aux acheteurs. Soit l’achat se fait à titre personnel ou en indivision, soit le bien est acquis à travers une société. Nous aborderons ici l’hypothèse d’un achat en SCI.

Protéger son patrimoine

La SCI est une Société à part entière.

Une société est avant tout une personne morale. À ce titre elle dispose d’une carte d’identité matérialisée par le K-Bis ainsi que d’un mode d’emploi détaillé par les statuts et d’un compte bancaire pour ses mouvements financiers.

En tant que personne morale, la SCI a donc une existence propre bien différenciée de celle de la personne physique. Cette distinction permet de limiter les risques de chaque individu.

En créant une SCI, les biens immobiliers se trouvent détachés du patrimoine personnel des associés. Ainsi, en cas de difficultés financières personnelles, les biens détenus par la SCI ne pourront pas être saisis.

Mieux gérer son immobilier

Que l’on possède un bien seul, en indivision ou en SCI, les contraintes de gestion restent similaires : contrôle des encaissements, remboursement des crédits, paiement des charges et des impôts… et détermination d’un résultat. Seule la forme change. Si à titre personnel, toutes les informations sont à reporter sur le formulaire de déclaration de l’impôt sur le revenu, en SCI, l’obligation est de télédéclarer le résultat détaillé sur un document fiscal spécifique vulgairement appelé par son numéro, la « 2072 ».

Cette approche ne doit pas être considérée comme une contrainte mais comme une opportunité. En effet, la SCI offre la capacité de regrouper plusieurs biens sous une même entité juridique, ce qui n’est possible que dans le cadre d’une société. Ce regroupement de biens apporte de la transparence, mais facilite également la gestion tout en réduisant les frais administratifs induits.

Transmettre à ses héritiers

C’est le principal intérêt de la SCI. Le capital d’une SCI est composé des parts sociales. De quoi s’agit-il ? Si une SCI est propriétaire d’un bien, les associés qui la composent ne sont pas directement propriétaires de ce même bien. Ils sont en réalité propriétaires des parts sociales qui composent la SCI. Une part sociale est un titre de propriété détenu sur le capital. C’est cette spécificité qui crée tout l’intérêt de détenir de l’immobilier à travers une SCI.

Chaque associé détient un certain nombre de parts sociales. Elles sont cessibles mais également démembrables ; le démembrement pouvant se faire temporairement ou définitivement.

On peut alors envisager les cas suivants :

• La donation de parts sociales à ses enfants. Ce mécanisme permet d’optimiser la somme des donations dans le temps.

• La donation temporaire d’usufruit. Cela consiste à prévoir, sur une durée déterminée, le transfert des revenus à certains associés.

• Le démembrement des parts sociales. Le propriétaire des parts sociales peut décider de donner aux associés de la SCI soit l’usufruit, soit la nue-propriété de tout ou partie de ses parts sociales.

Ces exemples ne sont pas exhaustifs. Ils mettent en avant l’existence de mécanismes permettant de préparer la transmission des biens immobiliers aux héritiers.

Optimiser sa fiscalité

Même si ce n’est pas l’objectif de la constitution d’une SCI, des optimisations fiscales sont possibles.

• La principale est celle de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en matière de transmission de parts sociales. Dans ce cas, les droits de mutation peuvent être réduits.

• La seconde est d’encapsuler plusieurs biens dans la SCI. Si elle détient 2 biens dont 1 dit « classique » et 1 dit « conventionné ANAH », c’est la somme des résultats comptable qui sera imposé. Le déficit d’un bien pouvant s’imputer sur le bénéfice de l’autre, la résultante fiscale pourra alors être déficitaire. La SCI sera alors génératrice d’un déficit foncier imputable sur les revenus des associés.

Pour aller plus loin, lisez notre article sur : Quelles sont vos principales obligations pour votre SCI ?

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