🌟 SCI et intermédiation locative : le duo gagnant pour gérer votre patrimoine immobilier ! 🌟

Gérer du patrimoine immobilier en SCI, c’est accepter les contraintes de la gestion locative :

• Trouver des locataires,
• S’assurer leur solvabilité,
• Contrôler le versement des loyers…

On se dit souvent qu’en confiant ces charges à un organisme de gestion locative, on s’exonère d’une partie des charges. Oui, mais à quel prix ?

La difficulté d’un investissement, quel qu’il soit, est d’avoir un rendement optimal. On recherche tous le bien le moins cher possible et le loyer le plus élevé. Notre objectif, dégager des bénéfices et éviter les apports complémentaires de trésorerie pour combler les écarts.

Et s’il existait un système proposant un juste-milieu. Un système offrant un confort locatif et un avantage fiscal : l’intermédiation locative.

📌 QU’EST-CE QUE L’INTERMEDIATION LOCATIVE ?

L’intermédiation locative est un dispositif qui vise à simplifier la relation entre un propriétaire et son locataire.

2 formes d’intermédiations locatives existent :

• 1️⃣ Le mandat de gestion :

Au même titre qu’une agence immobilière ou un syndicat de copropriété, le propriétaire fait appel à un prestataire afin qu’il réalise la gestion de son bien. La particularité, ici, est que le titulaire du mandat de gestion est une agence immobilière sociale. A ce titre, elle proposera un bail de 3 ans minimum, renouvelable. Grâce à cette approche, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 15% ou 35%.

Pourquoi ces 2 taux ? Il ne suffit pas de passer par une agence immobilière sociale, il faut également que le propriétaire concède un rabais sur ses loyers :

• Loc1 : fixé votre loyer 15% en dessous des loyers du marché et obtenez 15% de réduction d’impôt, montant calculé sur le montant des revenus bruts du logement.
• Loc2 : si votre loyer est 30% en dessous des loyers du marché, vous pourrez prétendre à 35% de réduction d’impôt.

Ces dispositifs sont éligibles pour les SCI à l’IR et représentent un intérêt certain que la SCI possède un ou plusieurs biens.

• 2️⃣ La location / sous-location :

Ici, finis les tracas locatifs. La SCI loue son logement directement à une association agréée par la préfecture. Le bail, de 3 ans renouvelable est décorrélé de l’occupant du logement. Votre locataire est donc une association garantie par l’état. Cela signifie :

• Pas de risque de loyers impayés puisque c’est l’association qui vous verse directement les loyers selon la convention et le bail signé avec elle.
• Pas de risque de détérioration. Votre nouveau locataire prendre à sa charge le logement et les risques liés à la sous-location. De ce fait, vous récupérerez votre bien dans le même état que lorsque vous l’avez mis en location, les travaux de réfection étant pris en charge par l’association locataire de votre bien.

Cerise sur le gâteau, un avantage fiscal plus conséquent et plus vous ferez d’effort sur le montant du loyer, plus l’avantage sera élevé.

• Loc1 : réduisez votre loyer de 15% par rapport au marché et obtenez un avantage fiscal de 20%.
• Loc2 : vous acceptez de baisser votre loyer de 30% par rapport au marché, votre avantage fiscal sera alors de 40%.
• Loc3 : il n’existe que dans le cas de l’intermédiation locative et pour ceux qui ont un loyer inférieur à 45% à la valeur de marché. L’avantage fiscal octroyé sera alors de 65%.

A vos calculatrices.

POURQUOI OPTER POUR L’INTERMEDIATION LOCATIVE POUR VOTRE SCI ?

Comme vous l’aurez compris, adhérer à l’intermédiation locative, c’est accepter de revoir son approche patrimoniale. Mais cet effort peut être doublement récompensé.

• 1️⃣ Un double avantage fiscal :

Alors, oui vous devrez faire un effort sur vos loyers, mais calculez bien votre impact.

Par exemple :

• En temps normal, votre logement pourrait être loué 715€ par mois, soit 8.580€ à l’année. La gestion classique s’applique alors : déclaration de vos revenus auxquels vous pourrez soustraire l’ensemble de vos charges déductibles.
• En optant pour un LOC2, et donc un abattement de 30% des loyers, vos revenus locatifs seront de 500€ par mois, soit 6.000€ à l’année, en intermédiation locative. D’un point de vue fiscal, vous ne déclarerez alors que : 6.000€ - (6.000€ x 40%) : 3.600€ de revenus locatifs. A ces revenus, vous pourrez toujours bien sur déduire vos intérêts d’emprunt, vos charges de copropriété, votre taxe foncière, vos travaux… Il y a donc de grandes chances que vous vous retrouviez en déficit foncier.
• En optant pour l’intermédiation locative Loc2 ou Loc3, l’ANAH accorde une prime de 2.000€.

En ayant recours à ce genre de dispositif, pour des biens gérés en SCI, vous pourrez soit bénéficier de l’impact du déficit de votre bien géré en intermédiation locative, soit directement sur vos revenus personnels, soit sur les autres biens détenus par votre SCI. Dans tous les cas, vous réduirez significativement votre impact fiscal.

• 2️⃣ Une gestion allégée :

Si l’avantage fiscal reste un élément moteur, n’oublions pas que le premier intérêt est celui lié aux contraintes locatives. 

Ce n’est plus à vous de gérer la recherche de locataires. L’agence immobilière sociale se charge de tout. Vous n’aurez donc pas de vacances locatives et donc pas de perte de loyer. Pas besoin non plus de payer une assurance pour vous protéger du risque de loyers impayés, une économie non-négligeable. Si au terme de votre engagement, vous décidez de sortir du dispositif, votre logement vous sera rendu dans son l’état dans lequel vous l’avez mis en location. Cet engagement est un élément incontournable de votre bail. A la différence d’un locataire lambda, l’association se fera un devoir de vous rendre le logement dans un état impeccable. En effet, s’agissant souvent de logements dédiés à des familles en difficultés ou à des personnes en réinsertion, des visites sont régulièrement réalisées. L’association aura donc l’opportunité de constater régulièrement la bonne tenue du logement. La feriez-vous en tant que propriétaire ?

C’est en particulier grâce à ce dernier avantage que j’ai personnellement recours à ce type dispositifs. Comme tout le monde, je cours après le temps. En passant par l’intermédiation locative, je gagne beaucoup de temps et les organismes et personnes avec qui je travaille sont très qualifiées et très sympathiques. Et pour terminer, les baux, souvent de 3 ans, sont reconduits tacitement. Cela octroi une visibilité et une sérénité également à prendre en compte.

BREF, TOUT SE CALCUL

Ce dispositif n’est pas fait pour tous, mais il mérite qu’on lui accorde un peu de temps. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à utiliser le simulateur mis à votre disposition : monprojet.anah.gouv.fr

De même, pour connaître les loyers de référence spécifiques à chaque région, n’hésitez pas à solliciter une agence immobilière sociale proche de l’adresse de votre logement.

Et la SCI dans tout ça ? Attention, ce dispositif n’est pas accessible aux SCI à l’IS. Il faut un engagement personnel et donc, seule la SCI à l’IR est éligible. En optant pour ce type de dispositif vous vous offrez une certaine sérénité fiscale liée à une bonne action sociale. Oui, en baissant le prix de votre loyer, vous permettant à des personnes en difficultés d’accéder à un logement décent.

Pour en savoir plus sur les SCI, les investissements en SCI, la gestion en SCI, nous sommes à votre disposition.

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