Vous ne faites pas les assemblées générales en SCI ? ☠️ Quels risques ?
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont un outil privilégié pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Toutefois, leur bon fonctionnement repose sur le respect de règles strictes, notamment l’organisation régulière des assemblées générales (AG). Ces réunions, souvent perçues comme une formalité, sont en réalité un pilier juridique essentiel. Ne pas les tenir peut entraîner des conséquences graves pour la SCI et ses associés.
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1. Les obligations légales et statutaires
Les statuts de la SCI prévoient la tenue d’une assemblée générale annuelle. Cette réunion permet notamment :
- d’approuver les comptes annuels ;
- de décider de l’affectation du résultat (distribution des bénéfices ou mise en réserve);
- de voter sur les projets importants (vente d’un bien, emprunt, etc.);
- de renouveler les mandats des gérants si nécessaire.
L’absence de tenue des AG peut constituer une violation des statuts et de l’article 1853 du Code civil, qui impose la consultation des associés sur les décisions importantes.
2. Les risques juridiques
- Remise en cause des décisions : en cas de litige entre associés, les décisions prises sans approbation formelle peuvent être contestées devant les tribunaux.
- Nullité des actes : certains actes, comme la vente d’un bien immobilier ou la souscription à un emprunt, peuvent être annulés s’ils n’ont pas été validés en AG.
- Responsabilité du gérant : le gérant peut être tenu pour responsable des irrégularités, notamment en cas de faute de gestion ou de conflit d’intérêts.
3. Des sanctions sans appel
En cas d’absence d’AG, la SCI peut être considérée comme fictive par l’administration fiscale. Et alors ?
- Perte de l’avantage juridique : l’ensemble des biens immobiliers sont réintégrés dans le patrimoine personnel du gérant et des associés. Les avantages liés au statut juridique, en particulier la protection du patrimoine, disparaît immédiatement.
- Des plus-values latentes exigibles immédiatement :
o Dans les fait, l’administration réévaluera les biens à leur valeur actualisée et vous contraindra au paiement de la plus-value.
o En cas de dette de la société, elles deviennent des dettes personnelles, grevant ainsi votre taux d’endettement. - Responsabilité solidaire : cette absence d’AG rend également tous les associés personnellement et solidairement responsables du passif de la SCI. Les dettes de la SCI deviennent donc des dettes personnelles.
- Absence = dissolution : l’absence d’AG induit la dissolution de la SCI.
4. Comment éviter ces risques ?
Pour garantir la conformité et la pérennité de la SCI, il est essentiel de :
- Calculer votre résultat comptable : ne confondez pas résultat comptable et résultat fiscal.
- Planifier les AG : vous avez jusqu’au 30/06 de chaque année pour tenir l’assemblée générale clôturant l’exercice précédent. Pour les assemblées générales extraordinaires, elles sont à organiser en fonction des impératifs levés.
- Tenir un procès-verbal : Documentez toutes les décisions prises, même en cas d’accord unanime. Préciser le résultat comptable et le niveau des comptes courant d’associés simplifiera vos actions à venir.
- Utilisez iN-SCi devient une évidence. Pas de questions superflues. Suivez le fil de votre gestion vous conduira inexorablement au module juridique intégré. Il ne vous reste plus qu’à signer.
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En conclusion
Les assemblées générales sont bien plus qu’une simple formalité. Elles protègent la SCI, ses associés et son gérant des risques juridiques, fiscaux et relationnels. En les tenant régulièrement, vous
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